Bâtiments tertiaires : au-delà des obligations réglementaires, les clés d’une rénovation performante

Les premiers résultats du Décret Éco Énergie Tertiaire sont encourageants. Pour autant, au-delà des économies d’énergie, une évolution majeure est à l’œuvre : la rénovation des bâtiments tertiaires est en train de changer de dimension. Décarbonation, confort des occupants, qualité de l'air intérieur, gestion environnementale des projets : la performance ne se mesure plus uniquement en kilowattheures économisés. Elle repose désormais sur une approche beaucoup plus globale.

Décret Éco Énergie Tertiaire : une dynamique engagée… qui reste à amplifier

Les derniers résultats relayés par le Ministère de la Transition écologique* dans le cadre du dispositif Éco Énergie Tertiaire montrent que les efforts commencent à porter leurs fruits. Les bâtiments (bureaux, commerces, écoles, hôpitaux…) ayant déclaré leurs consommations sur la plateforme OPERAT affichent une baisse moyenne de 26 % de leur consommation énergétique par rapport à la période de référence 2010-2019. Dans le même temps, leurs émissions de gaz à effet de serre ont, elles aussi, diminué de 32 % et près d'un bâtiment sur deux atteint déjà l'objectif de -40 % fixé pour 2030. Des résultats encourageants qui traduisent la réelle mobilisation des acteurs du tertiaire, mais qui doivent néanmoins être interprétés avec prudence. Et pour cause, ces résultats concernent uniquement les bâtiments ayant effectivement transmis leurs données à OPERAT, soit environ 50 à 60 % du parc assujetti. Une large partie des bâtiments reste donc encore à engager dans cette trajectoire, tandis que les objectifs de 2040 puis de 2050 nécessiteront des transformations beaucoup plus ambitieuses.

Pour Abdessamad El Hatri, Chargé de mission Technique Tertiaire chez Promotelec Services, le principal enseignement de ces résultats positifs est ailleurs. « Le Décret Tertiaire a créé une dynamique. Aujourd'hui, les acteurs ont compris qu'il fallait agir. Pour eux, la question n'est plus de savoir s'il faut rénover, mais comment réaliser une rénovation réellement performante. »

La performance d'un bâtiment tertiaire ne se résume plus aux économies d'énergie

Pendant longtemps, la réussite d'une rénovation se mesurait essentiellement à la baisse des consommations d'énergie. Isolation, chauffage, éclairage : chaque action visait avant tout à diminuer les besoins énergétiques du bâtiment. Si cette logique reste évidemment incontournable, elle ne suffit plus.

Aujourd'hui, la notion même de performance s'est considérablement élargie. Outre les consommations énergétiques, les maîtres d'ouvrage doivent désormais prendre en compte les émissions de gaz à effet de serre, le confort thermique été comme hiver, la qualité de l'air intérieur, les coûts d'exploitation, les usages, mais aussi les impacts environnementaux générés pendant les travaux. Comme le résume Abdessamad El Hatri : « on ne regarde plus uniquement la performance énergétique. Aujourd'hui, la performance est devenue multicritère. » Une évolution qui traduit un changement profond dans la manière d'appréhender les projets. « Deux bâtiments affichant des consommations comparables peuvent présenter des performances très différentes selon l'énergie utilisée, la qualité de leur ventilation, leur confort d'été ou encore leur empreinte carbone. »

La décarbonation : un nouveau critère de performance

Longtemps considérée comme une conséquence indirecte des économies d'énergie, la décarbonation est devenue un véritable objectif en soi. Les résultats d'OPERAT illustrent d’ailleurs cette évolution. Entre 2010 et 2024, la part de l'électricité dans le mix énergétique des bâtiments déclarants est passée de 54 % à 60 %, tandis que celle du gaz a diminué de 37 % à 29 %, contribuant directement à la baisse des émissions de gaz à effet de serre. Mais rechercher la meilleure performance ne consiste pas pour autant à appliquer systématiquement une même solution technique. « Chaque bâtiment possède ses propres contraintes : caractéristiques constructives, usages, budget disponible, potentiel d'amélioration ou encore objectifs du maître d'ouvrage. Toute la difficulté consiste à trouver le meilleur équilibre entre ces différents paramètres. » Une approche multicritère qui représente, à date, l'une des principales évolutions de la rénovation tertiaire.

Rénovation tertiaire : l’importance de penser le bâtiment dans sa globalité

Autre changement majeur : la manière de conduire les projets. Pendant longtemps, les opérations de rénovation ont souvent été réalisées au fil des besoins : remplacement d'une chaudière arrivée en fin de vie, modernisation de l'éclairage, isolation d'une toiture ou installation d'un nouveau système de régulation. Or, si chacune de ces actions présente un intérêt, elles ne garantissent pas, à elles seules, une amélioration durable des performances du bâtiment. Raison pour laquelle cette logique atteint aujourd'hui ses limites, comme le rappelle Abdessamad El Hatri. « Un bâtiment fonctionne comme un système. Par conséquent, on ne peut pas optimiser un équipement sans regarder les conséquences sur l'ensemble du bâtiment. Changer un système de chauffage sans améliorer l'enveloppe, renforcer l'isolation sans adapter la ventilation, traiter uniquement l'éclairage… Tout cela peut limiter les gains attendus, voire créer de nouveaux déséquilibres. »
Une vision d'ensemble qui permet non seulement « d'optimiser les performances énergétiques et environnementales, mais aussi d'améliorer durablement le confort des occupants, de maîtriser les coûts d'exploitation et de limiter les travaux correctifs qui peuvent apparaître quelques années après une rénovation conduite sans vision globale. »

Une rénovation performante mobilise l'ensemble des acteurs

Une stratégie de rénovation, aussi pertinente soit-elle, ne produit pleinement ses effets que si elle est correctement mise en œuvre, exploitée et suivie dans le temps. En effet, la réussite d'un projet ne repose pas uniquement sur les performances des équipements installés ou sur la qualité de la conception. Elle dépend également de la manière dont le bâtiment sera exploité et utilisé au quotidien. Maîtres d'ouvrage, bureaux d'études, entreprises, exploitants, mainteneurs et occupants ont chacun un rôle à jouer dans l'atteinte des objectifs de performance. « La meilleure installation ne donnera jamais les résultats attendus si elle est mal exploitée ou mal utilisée », résume Abdessamad El Hatri.

Une régulation inadaptée, des équipements mal entretenus ou des usages éloignés des hypothèses retenues lors de la conception peuvent rapidement réduire les gains attendus. « Cette dimension humaine est d'autant plus importante que les bâtiments tertiaires évoluent en permanence. » Les besoins des occupants changent, les espaces sont réaménagés, les usages se transforment. La performance ne peut donc pas être considérée comme un état acquis une fois les travaux terminés. Elle doit être suivie, pilotée et maintenue dans la durée. « Une rénovation performante suppose une véritable collaboration entre l'ensemble des parties prenantes, depuis les premières phases de réflexion jusqu'à l'exploitation du bâtiment », précise Abdessamad El Hatri, Chargé de mission Technique Tertiaire chez Promotelec Services.

Comment évaluer la qualité globale d'une rénovation tertiaire ?

Si les réglementations fixent des objectifs de résultat, elles ne permettent pas, à elles seules, d'apprécier la qualité globale d'une opération. En effet, comme précisé précédemment, la réussite d'une rénovation dépend aujourd'hui d'un ensemble de critères qui dépassent largement les seules performances énergétiques. Une évolution qui conduit naturellement à faire évoluer les outils permettant d'apprécier la qualité d'une rénovation.

C'est précisément dans cette logique que s'inscrit le nouveau référentiel Rénovation Tertiaire développé par Promotelec. Son objectif : accompagner les maîtres d'ouvrage dans une démarche de qualité globale en prenant en compte les principales dimensions d'une rénovation performante. En ce sens, le référentiel s'articule autour de quatre grands piliers complémentaires :

• la gestion environnementale du projet, afin d'encadrer les pratiques tout au long de l'opération ;
• la performance énergétique et la décarbonation, pour répondre aux enjeux réglementaires et climatiques ;
• le confort des occupants, devenu un critère essentiel de qualité d'usage ;
• la santé et la sécurité, à travers notamment la qualité de l'air intérieur et les conditions d'exploitation du bâtiment.

Cette approche permet d'appréhender chaque projet dans sa globalité, en tenant compte à la fois des exigences techniques, environnementales et des attentes des utilisateurs.

Objectif : construire dès aujourd'hui les bâtiments tertiaires de demain

Le Décret Éco Énergie Tertiaire a incontestablement accéléré la transformation du parc tertiaire français. Les premiers résultats observés montrent que la dynamique est engagée. Mais ils rappellent également que la performance ne pourra plus être obtenue par une simple addition de travaux ou par la seule réduction des consommations énergétiques.

Décarbonation, confort, qualité de l'air intérieur, exploitation, maintenance et qualité de mise en œuvre sont désormais étroitement liés. Concevoir une rénovation performante consiste donc avant tout à trouver le bon équilibre entre ces différents enjeux, dans une logique de long terme. Une évolution qui invite l'ensemble des acteurs du tertiaire à dépasser la seule logique de conformité réglementaire pour construire des bâtiments plus sobres, plus résilients et plus adaptés aux usages de demain.

* Données issues du bilan OPERAT 2024, plateforme opérée par l'ADEME dans le cadre du Dispositif Éco Énergie Tertiaire.